À la lecture d’un rapport tout chaud, pondu par l’Institut Macdonald-Laurier, groupe de réflexion en politiques publiques à portée nationale, une conclusion s’impose : la crise du logement au Canada est d’abord un problème de productivité.
Le diagnostic est contre-intuitif. L’emploi dans la construction résidentielle atteint des sommets, les investissements sont élevés, et pourtant, le volume de logements livrés ne suit pas. Depuis plusieurs décennies, le nombre de logements construits par travailleur diminue.
Autrement dit, l’industrie mobilise plus de ressources pour produire relativement moins d’unités.
Ce décalage tient en partie à la manière dont la productivité est mesurée. En valeur (revenus, investissements), le secteur semble progresser. En volume (logements par travailleur ou par heure), il recule.
Cette distinction est essentielle. Elle explique pourquoi une hausse de l’emploi et des dépenses peut coexister avec une offre insuffisante.
Le rapport met également en évidence une transformation du type de production. L’industrie s’est orientée vers des logements plus grands et plus complexes, souvent mieux équipés. Cette évolution augmente la valeur par unité, mais réduit la capacité à produire en quantité.
Le problème n’est donc pas seulement quantitatif, il est structurel.
Les facteurs identifiés sont bien connus, mais rarement analysés de manière intégrée :
- fragmentation du secteur, dominé par de petites entreprises;
- faible intensité en capital comparativement à la main-d’œuvre;
- lourdeur et hétérogénéité des cadres réglementaires;
- obstacles à la croissance des entreprises les plus productives;
- adoption limitée des technologies (modularité, préfabrication, outils numériques).
Ces éléments convergent vers un même résultat : une capacité réduite à industrialiser la production.
Dans ce contexte, les politiques centrées sur la main-d’œuvre (formation, immigration) apparaissent insuffisantes. Augmenter les effectifs dans un système peu productif tend surtout à accroître les coûts sans effet proportionnel sur le volume de logements.
Les données historiques sont éclairantes : si la productivité des années 1990 avait été maintenue, la production actuelle dépasserait largement les 350 000 unités annuelles, contre environ 250 000 aujourd’hui.
L’écart est significatif et structurel.
Le rapport invite donc à un changement de cadre d’analyse. La question n’est pas uniquement de construire davantage, mais de construire plus efficacement.
Cela implique notamment :
- une meilleure intégration des marchés pour permettre aux entreprises de croître;
- un recours accru à la construction industrialisée et hors site;
- une harmonisation des règles plutôt qu’une simple déréglementation;
- un rééquilibrage entre capital et travail;
- l’utilisation d’indicateurs combinant valeur et volume.
En résumé, la pénurie de logements ne peut être résolue par une augmentation des intrants seuls. Sans gains de productivité, l’industrie risque de rester
dans un équilibre caractérisé par des coûts élevés et une offre insuffisante.
Le problème n’est pas conjoncturel. Il relève de l’organisation même du secteur.
Lire ici le rapport en son entier (en anglais seulement).