En 2025, le marché de la construction résidentielle au Canada a continué de surprendre par des niveaux de mises en chantier parmi les plus élevés jamais enregistrés, tout en révélant des profils de construction très différents selon le type de logement.
Selon le bilan annuel publié récemment par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le nombre total de mises en chantier résidentielles a atteint 259 028 logements, soit une hausse de 5,6 % comparativement à 2024. C’est le cinquième total annuel le plus élevé de l’histoire du pays.
Des logements locatifs qui dominent largement les chantiers
Un élément remarquable de ce bilan est la prépondérance des logements locatifs (multi-familles) dans les nouvelles constructions. Cette tendance se retrouve à l’échelle nationale, mais tout particulièrement au Québec, où ces logements représentent désormais l’écrasante majorité des mises en chantier.
Au Québec, on compte 43 506 nouvelles unités locatives mises en chantier en 2025, ce qui constitue un niveau record et représente 80 % de toutes les mises en chantier résidentielles pour la province.
En comparaison, seulement 15 % des mises en chantier étaient destinées aux maisons unifamiliales, et 5 % aux condominiums, un creux historique pour ces deux types de logements.
Ces chiffres indiquent un pivot clair du marché vers le logement collectif locatif, au détriment des logements destinés à la propriété, notamment les maisons individuelles et les condos. Cette tendance découle de différents facteurs : l’incertitude économique, les coûts de construction encore élevés, l’évolution des préférences des promoteurs face à la demande urbaine et les contraintes de financement.
Des records historiques… mais des signes de ralentissement
Si les données annuelles sont très solides, les chiffres mensuels montrent toutefois que le rythme de croissance pourrait ralentir en 2026. Par exemple, les mises en chantier ont connu une faible variation dans les dernières données mensuelles, et la tendance de six mois (moyenne mobile) a légèrement diminué à la fin de l’année.
Le principal économiste en chef de la SCHL a souligné que la plus grande partie de la croissance en 2025 s’est produite au printemps et en été, alors que l’incertitude économique et la viabilité financière de grands projets résidentiels ont orienté certains promoteurs vers des projets plus petits ou plus sûrs.
Cette nuance est importante : même si le total annuel est élevé, le marché commence à montrer des signes d’essoufflement, notamment dans certains types de construction et zones géographiques où les projets deviennent plus difficiles à financer ou à rentabiliser.
Focus régional : Montréal, Ottawa-Gatineau, Toronto
La dynamique de construction n’est pas uniforme au pays. Parmi les principales régions métropolitaines du Canada :
- Montréal s’est démarquée avec une augmentation de 58 % des mises en chantier résidentielles en 2025 par rapport à 2024. Plus encore, 23 100 appartements locatifs y ont été mis en chantier, soit 83 % de toute la construction résidentielle de la région — un niveau record.
- Ottawa-Gatineau a enregistré une croissance de 12 % des mises en chantier sur la même période.
- Toronto, en revanche, a connu une forte baisse de 31 % des mises en chantier, particulièrement affectée par une chute dans la construction de condos.
À Montréal, il est remarquable que plus de logements aient été mis en chantier que dans la région du Grand Toronto (27 777 contre 26 100), ce qui n’était pas arrivé depuis le début des années 1990.
Ces contrastes montrent à quel point les tendances régionales peuvent diverger selon la demande locale, les politiques d’aménagement, les coûts et les perspectives économiques des promoteurs.
Une offre de logements abordables toujours insuffisante
Même avec des mises en chantier élevées, le marché locatif reste marqué par une crise d’accessibilité.
Des groupes communautaires au Québec soulignent que l’augmentation des taux d’inoccupation dans certains segments ne signifie pas une baisse des loyers ou une amélioration de l’accès au logement abordable. Nombre de logements neufs construits sont souvent situés dans des segments de prix élevés ou moins accessibles aux ménages à revenus modestes.
Par ailleurs, les données de la SCHL font apparaître que les taux d’inoccupation pour les logements locatifs dans plusieurs grandes régions métropolitaines dépassent leur moyenne décennale, ce qui pourrait indiquer une offre qui commence à répondre à la demande, du moins sur le papier.
Pourtant, la crise du logement continue d’être un enjeu majeur, avec des hausses de loyers importantes dans plusieurs villes du Québec et du Canada en général, ce qui maintient la pression sur les locataires malgré l’augmentation de la construction.
Le rôle des facteurs économiques et politiques
La forte prédominance du logement locatif dans les mises en chantier n’est pas seulement une question de demande : elle reflète aussi des conditions économiques et politiques spécifiques. Plusieurs facteurs jouent un rôle :
- La stabilisation des coûts de construction et la baisse récente des taux d’intérêt ont encouragé certains promoteurs à lancer des projets locatifs.
- Les programmes gouvernementaux, qu’ils soient fédéraux ou provinciaux, qui soutiennent la construction de logements locatifs, ont aidé à stimuler cette activité.
- À l’inverse, le resserrement de certains critères d’assurance hypothécaire par la SCHL, notamment dans des programmes comme l’APH Select, pourrait limiter certaines constructions à venir, car il devient plus difficile d’accéder au financement pour de nouveaux projets.
Tous ces éléments rendent le marché de la construction résidentielle particulièrement sensible aux décisions de politique publique, aux conditions de financement et à la conjoncture économique incontournable.
Maisons unifamiliales et condos à la traîne
L’un des aspects les plus frappants des données de 2025 est la faible part des maisons unifamiliales et des condos dans les mises en chantier. Alors que les logements locatifs dominent, les maisons individuelles et les condominiums représentent respectivement environ 15 % et 5 % des nouvelles mises en chantier au Québec.
Cette réalité est symptomatique d’un marché où la propriété devient moins accessible, que ce soit à cause des prix élevés, des coûts d’emprunt ou d’une demande plus forte pour des logements locatifs urbains. Pour les jeunes acheteurs, les familles ou ceux qui aspirent à la propriété, il s’agit d’un signal d’alarme : l’offre de logements neufs adaptés à leurs besoins est faible.
Perspectives pour 2026
Même si 2025 se termine sur des chiffres en hausse, les perspectives pour 2026 sont plus nuancées. La SCHL indique que les incertitudes économiques, la viabilité des projets et les conditions de financement pourraient freiner la croissance de la construction résidentielle dans un avenir proche.
De plus, dans certaines régions, la baisse des mises en chantier mensuelles et de la moyenne mobile de six mois suggère un possible ralentissement. Si cette tendance se confirme, elle pourrait freiner l’élan observé en 2025 et rendre plus difficile l’atteinte des objectifs de construction à long terme (par exemple, les ambitions de construire des millions de nouveaux logements pour améliorer l’accessibilité).
Le bilan 2025 offert par la SCHL montre un marché immobilier en pleine transformation, marqué par un record de logements locatifs, reflet d’une demande urbaine forte et de conditions favorables pour la construction collective, mais sur fond de crise de l’accessibilité qui perdure.
Qu’en est-il de la rénovation ?
Alors que le prix des maisons augmente de 9 %, de plus en plus de Québécois choisissent de rénover plutôt que de déménager. C’est ce que soutient en tout cas la plateforme Soumission Rénovation fondée en 2014 pour trouver des entrepreneurs certifiés pour les projets de rénovation résidentielle.
Contrairement aux attentes, le marché de la rénovation au Québec a même connu une croissance de +15,6% en volume de projets en 2025.
Mais nos données récentes révèlent un écart préoccupant: 4 Québécois sur 10 sous-estiment encore le coût réel de leurs travaux. Ces constats s’appuient sur 1 300 consommateurs sondés, 17 500 entrepreneurs analysés et 889 000 projets étudiés dans le 4e rapport annuel de Soumission Rénovation.
Quelques tendances clés pour 2026:
- L’autofinancement domine: 54 % utilisent leurs épargnes personnelles, au risque de manquer de fonds en raison d’une mauvaise estimation.
- Le pouvoir revient aux clients: la compétition entre entrepreneurs augmente fortement en ce début d’année.
- Un «sweet spot» stratégique: 2026 s’annonce idéale pour négocier, à condition de bien planifier et de connaître les vrais prix.