Le resserrement des règles en matière de prêts hypothécaires a-t-il un impact sur la revente résidentielle? Voyons les prévisions révisées de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) après avoir considéré les transactions effectuées en 2018 et à venir en 2019 par l’entremise des systèmes MLS des chambres et associations immobilières au pays.
L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a révisé ses prévisions des ventes résidentielles qui seront réalisées par l’entremise des systèmes MLS des chambres et associations immobilières canadiennes en 2018 et 2019.
Il était prévu que la nouvelle simulation de crise des prêts hypothécaires annoncée en octobre dernier pousse les acheteurs à précipiter leur décision d’achat avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles en janvier et que ces ventes anticipatoires occasionnent une baisse du nombre de transactions au premier semestre de 2018.
Le président de l’ACI, Andrew Peck, avait justement pointé en direction du nouveau resserrement des règles hypothécaires en début d’année pour expliquer la situation. « L’accumulation des modifications apportées aux règles hypothécaires, qui sont entrées en vigueur le 1er janvier, a semé l’incertitude et la confusion chez les acheteurs. De plus, ces modifications n’abordent d’aucune façon les préoccupations du gouvernement relativement aux prix des maisons, lesquels sont attribuables à une pénurie continue de propriétés dans d’importants marchés comme Vancouver et Toronto. »
Les faits portent à croire que la réaction aux politiques a été plus forte que prévu, les ventes désaisonnalisées à l’échelle nationale en décembre dernier ayant bondi à un sommet historique avant de tomber brusquement au début de 2018. À Montréal par exemple, selon la Fédération des chambres d’immeubles du Québec (FCIQ), on parle même de surenchère dans les prix. L’an dernier, 1 propriété sur 10 s’est vendue plus cher que le prix demandé. Le phénomène est en hausse depuis un an dans tous les grands centres urbains du Québec, soit Montréal, Québec, Gatineau, Sherbrooke, Trois-Rivières et Saguenay.
Dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, pendant la période étudiée, qui va de mai 2017 à avril 2018, 9,9 % des propriétés – maisons unifamiliales, condos et plex confondus – ont été vendues à un prix supérieur à celui affiché au départ. C’est plus élevé que le taux de 6,8 % observé pendant la période précédente, soit de mai 2016 à avril 2017.
En moyenne, ces propriétés ont été achetées environ 15 000 $ de plus que le prix initial.
Un printemps 2018 peu occupé
Mars, avril et mai sont généralement les mois les plus actifs d’une année à l’autre pour ce qui est des ventes réelles (non désaisonnalisées) réalisées à l’échelle nationale. Les ventes totales ont reculé à leur niveau le plus bas en neuf ans au cours de ces trois mois. Les tendances désaisonnalisées portent à croire que le rythme des ventes n’a pas encore repris.
D’aucuns s’attendent à ce que les taux d’intérêt continuent de grimper cette année et l’année prochaine. Les ventes résidentielles devraient toutefois afficher des gains modestes dans le dernier semestre de 2018 à mesure que s’estompe l’incertitude du marché.
Compte tenu de ces facteurs, les prévisions de ventes à l’échelle nationale ont été révisées à la baisse et on s’attend maintenant à un repli de 11 %, soit 459 900 unités, cette année. Le recul s’explique presque entièrement par une baisse des ventes en Colombie-Britannique et en Ontario en présence d’une grande incertitude du marché de l’habitation, de mesures politiques provinciales, du prix élevé des maisons, d’une offre toujours restreinte et de la nouvelle simulation de crise pour les prêts hypothécaires introduite cette année.
Le Québec a fait bande à part, selon Desjardins
« Le nombre de résidences vendues par l’entremise d’un courtier immobilier a connu le meilleur mois de janvier en dix ans. Les ventes de propriétés ont grimpé de 9,8 % par rapport à janvier 2017 et les prix moyens ont progressé de 5 % », a résumé Hélène Bégin, économiste principale au Mouvement Desjardins.
Mais il y a loin de l’ébullition, prend-elle soin d’ajouter. Et le débordement appréhendé de l’application d’une taxe de 15 % pour les acheteurs étrangers à Vancouver puis à Toronto n’a pas eu lieu. « La demande de ceux-ci s’est raffermie à Montréal sans être assez forte pour provoquer une situation de surchauffe. »
Hélène Bégin mise encore sur un marché de l’habitation sain au Québec en 2018. « La remontée des taux hypothécaires amorcée depuis l’été dernier, qui se poursuivra au cours des prochains mois, pourrait graduellement tempérer l’élan. » Mais la croissance économique qui continuera à se répercuter positivement sur le marché du travail aidera à absorber ces conditions d’emprunt moins favorables.
Un marché lent mais des prix à la hausse
En 2019, les ventes à l’échelle nationale devraient connaître un petit rebond pour atteindre 474 800 unités, tout en restant en deçà des niveaux annuels enregistrés de 2014 à 2017, prévoit la FCIQ. En Ontario et en Colombie-Britannique, on s’attend donc à ce que la reprise partielle des ventes prévue au cours du second semestre de 2018 du fait des achats reportés pendant le premier semestre de l’année s’estompe en 2019 avec la montée progressive des taux d’intérêt. La tendance devrait aussi s’avérer pour d’autres provinces, mais on s’attend à ce qu’elle soit plus marquée en Colombie-Britannique et en Ontario, où les transactions ont grandement chuté au premier semestre de 2018, et ce, malgré un contexte économique et démographique favorable à la demande.
Le prix moyen national devrait aussi rebondir de 3,8 % pour s’établir à 518 300 $ en 2019, ce qui traduit un retour prévu aux schémas saisonniers normaux pour les ventes et les prix du printemps dans les marchés résidentiels de l’Ontario. D’ailleurs, l’Indice des prix des propriétés MLS® est en hausse dans les centres urbains de la Colombie-Britannique et de l’Ontario.
D’autres augmentations légères sont attendues dans ces provinces en 2019, alors que les augmentations des prix sont contrecarrées par les taux d’intérêt en hausse. Pour leur part, les prix en Alberta, en Saskatchewan, au Manitoba et à Terre-Neuve-et-Labrador devraient rester stables de 2018 à 2019.