La SCHL estime à 620 000 le nombre de logements à construire au Québec en huit ans

Coup sur coup, en une semaine, l’AQMAT, l’APCHQ et maintenant la vénérable SCHL tapent sur le clou du manque de logements et l’obligation sous-jacente des gouvernements d’intervenir.

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estime qu’il faut construire 620 000 logements au Québec d’ici 2030 pour rétablir ce qu’elle appelle l’abordabilité, c’est-à-dire que le loyer ne dépasse pas 32 % du revenu disponible par ménage.

Signalons qu’au tournant des années 2000, les Québécois dépensaient environ 30 % de leurs revenus pour se loger. Ce taux est autour de 40 % aujourd’hui.

Commentaire de Richard Darveau : « Au net, nos citoyens ont donc perdu 10 % de leur pouvoir de dépenser pour acheter une maison, la financer, la rénover et l’entretenir. Cela doit nous préoccuper alors que nous passons tous tellement plus de temps chez soi. »

Lire aussi le blogue du président de l’AQMAT sur le sujet.

Projections de la population et du logement jusqu’en 2030 (2019 = 100)

Sources : SCHL, Statistique Canada

 

Pour cela, l’organisme croit que les promoteurs doivent devenir plus productifs et exploitent pleinement leurs terrains pour y construire plus de logements. De leur côté, les gouvernements devraient accroître la rapidité et l’efficacité des systèmes réglementaires, a poursuivi l’agence.

Sans son rapport précédent, remontant à 2018, la réactivité de l’offre de logements avait été reconnue comme étant un défi. À l’époque, la demande de logements avait augmenté pour plusieurs raisons, mais l’offre dans de nombreuses grandes villes canadiennes n’avait pas su répondre à la demande.

L’organisme paragouvernemental avance que si le taux actuel de construction se maintient, le nombre de logements augmentera de 2,3 millions entre 2021 et 2030, pour atteindre près de 19 millions d’unités d’ici 2030 alors que pour rétablir la règle d’abordabilité, il faudrait ajouter 3,5 millions de logements abordables par année d’ici 2030 pour l’ensemble du territoire canadien, dont environ 20 % au Québec.

En clair, l’augmentation de l’offre de logements, au-delà de la croissance prévue du nombre de ménages, permettra de mieux jumeler les ménages avec les logements désirés.

Cible d’abordabilité pour le Québec

 

« Nous devons repenser l’approche du Canada concernant l’offre de logements. Il faut une transformation radicale du secteur du logement, y compris des politiques et processus du gouvernement, ainsi qu’une approche concertée pour augmenter l’offre de logements afin de répondre à la demande. » – Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint, SCHL.

 

L’abordabilité a changé au fil du temps et non pour le mieux

La dernière fois que le logement était abordable, c’était en 2003 et en 2004.

Compte tenu du prix des logements durant cette période, les frais de logement étaient abordables, ce que nous appelons le niveau maximal des prix abordables.

Le pourcentage consacré au logement, en tenant compte de plusieurs facteurs dont l’augmentation des revenus par ménage, mais aussi celle du coût de la vie, a graduellement augmenté de plus ou moins 30 % à près de 60 % dans plusieurs régions du pays.

Pour rétablir les niveaux d’abordabilité, il faudra réduire les frais de logement du quart jusqu’aux deux cinquièmes. Ceci ne peut arriver que s’il y a rééquilibrage entre l’offre et la demande, un ratio déjà pointé du doigt par l’APCHQ la semaine dernière.

Autrement dit, si nous maintenons notre trajectoire actuelle, l’offre de logements augmentera, mais pas suffisamment pour régler les problèmes d’abordabilité.

La SCHL soutient qu’il est essentiel de travailler sur les deux plans : accroître l’offre sur le marché locatif et augmenter aussi le marché des maisons pour propriétaires-occupants.

 

Alternatives et obstacles

Pour une offre accrue et diversifiée de logement, il ne faudra pas nécessairement construire tous les logements supplémentaires requis. On pourrait par exemple favoriser la cohabitation et les familles intergénérationnelles vivant ensemble.

Des immeubles résidentiels, industriels et commerciaux pourraient également être réaménagés en logements collectifs.

D’importants obstacles devront être surmontés pour atteindre la cible de 2030. Notamment :

  • beaucoup de temps entre le moment où un projet est proposé et sa mise en chantier en raison des longs processus d’approbation ;
  • la pénurie de main-d’œuvre qualifiée et les défis liés à la chaîne d’approvisionnement font augmenter les coûts et le temps nécessaire à la construction, à court terme ;
  • l’augmentation de l’offre exercera des pressions sur le coût de la construction.

Il est temps de penser différemment : un changement radical est nécessaire, croit la SCHL.

« Nous devons faire les choses différemment », peut-on lire dans une section plus éditoriale du rapport. Pour résoudre le problème de l’abordabilité du logement, nous avons besoin d’une approche concertée visant à accroître l’offre de logements afin de répondre à la demande. Par exemple :

  • les promoteurs doivent devenir plus productifs et utiliser pleinement leurs terrains pour construire plus de logements, tandis que les gouvernements doivent accroître la rapidité et l’efficacité des systèmes réglementaires ;
  • les partenariats et l’innovation devront faire partie de la solution dans tous les secteurs du système de logement pour accroître l’offre de logements. Il s’agit de l’une des premières étapes à entreprendre, mais il reste encore beaucoup à faire ;
  • tous les ordres de gouvernement doivent unir leur force pour accroître l’offre de logements abordables et contribuer au succès de cette initiative.

 

Cliquer ici pour télécharger le rapport complet.

 

Trois bémols sont à prendre en compte selon les auteurs mêmes du rapport.

Premièrement, une analyse plus fine à l’échelle urbaine plutôt qu’à l’échelle provinciale et selon le niveau de revenu donnerait un tableau plus précis. En effet, quand on pense au Québec, la situation du logement varie beaucoup entre celle des vieux quartiers montréalais, des nouvelles banlieues et des villages.

Deuxièmement, au fil du temps, les effets physiques des changements climatiques, par exemple les inondations et les feux de forêt, pourraient causer la perte d’une partie de l’offre de logements.

Enfin, les évaluations de l’offre de logements pour les communautés des Premières Nations, Inuites et métisses et les territoires ne sont pas incluses.

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