Alors que le Québec se prépare pour son grand déménagement annuel, l’Association de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) estime que l’ampleur du déficit structurel de logements aurait doublé depuis sa dernière étude publiée il y a dix mois. Alors qu’on parlait d’un besoin de 40 000 à 60 000 unités, on évoque aujourd’hui un manque de l’ordre de 100 000 logements.
Le déséquilibre entre la disponibilité de logements et les besoins de se loger – et devrions-nous préciser, de se loger décemment – se serait en effet creusé à cause de l’envolée du prix des propriétés et une pression à la hausse sur les loyers locatifs. La pandémie n’aurait fait qu’exacerber la situation.
L’exercice de l’APCHQ qu’on expose aujourd’hui a été effectué sur la base des dernières données de l’enquête locative de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et des données finales de 2021 sur le marché de la revente.
- La pénurie de maisons pour propriétaires-occupants
Le prix moyen des propriétés au Québec, toutes catégories confondues, a crû de 16 % en 2020, pour ensuite progresser d’un autre 19 % en 2021, soit la plus forte hausse de prix jamais enregistrée depuis que les chambres immobilières compilent ces données.
Le cruel manque d’habitations à vendre se reflète par un creux historique du ratio Inscriptions/Ventes (I/V), ce qui déséquilibre le marché.
À la fin de 2021, toutes catégories de propriétés confondues, le ratio du nombre de maisons inscrites pour la revente était de 2,8 alors que les observateurs considèrent qu’un bon ratio devrait se situer entre 8 et 10.
Pour retrouver l’équilibre, en prenant ici le point milieu, c’est-à-dire un ratio I/V de 9, il manquerait quelque 58 000 propriétés à vendre.
- La pénurie de logements locatifs privés
Sans nécessairement faire consensus, un taux d’inoccupation de 3 % est habituellement considéré comme le seuil d’équilibre du marché locatif. Or, cela fait maintenant quatre ans que le taux d’inoccupation des logements locatifs d’initiative privée au Québec est inférieur à ce seuil, ce qui témoigne d’une pénurie à cet effet. En conséquence, on observe des augmentations de loyer plus soutenues que la SCHL estime à 3,7 % en 2020 et à 3,6 % en 2021.
Pour résorber la pénurie et, du même coup, enlever de la pression sur les loyers, l’offre doit nécessairement augmenter. Bien que l’évolution récente des mises en chantier au Québec laisse voir une forte accélération de la construction locative, cela ne semble pas encore suffisant.
À partir des résultats détaillés de la dernière enquête de la SCHL effectuée en octobre 2021, l’APCHQ a établi que pour ramener le taux d’inoccupation sur le marché locatif privé à 3 %, il faudrait 15 300 logements locatifs supplémentaires.
- La pénurie de logements sociaux
Il est beaucoup plus difficile d’établir le déficit de logements sociaux. La meilleure évaluation pour les fins de l’exercice mené par l’APCHQ est le nombre de personnes en attente d’un HLM public ou son équivalent (logement admissible au Programme de supplément au loyer).
Or, selon la Société d’habitation du Québec (SHQ), au 31 décembre 2020, la liste d’attente d’un HLM public ou d’un supplément au loyer régulier s’élevait à 37 149 ménages au Québec.
Si nous nous référons en premier lieu à la notion de « besoins impérieux en matière de logement », ce sont un peu plus de 244 000 ménages locataires québécois qui éprouvaient des besoins impérieux en 2016.
L’APCHQ souligne, dans une note plus éditoriale, qu’il en faudrait en fait beaucoup plus si on appliquait comme critère que tout ménage québécois ne devrait pas dépenser plus de 30 % pour se loger. Le besoin en logements abordables selon cette norme s’élèverait alors à 244 000 appartements.
Un défi de plus de 100 000 logements à construire
Finalement, en considérant les déficits en logements sociaux, en logements locatifs privés et en habitations pour propriétaires-occupants, l’analyse de l’APCHQ laisse voir un manque d’environ 110 000 unités.
Un constat simple s’impose de lui-même, selon l’APCHQ : il faut absolument augmenter rapidement l’offre de logements au Québec.
Au cours des prochaines années, il faudra non seulement construire des logements pour répondre aux besoins futurs, mais aussi construire suffisamment pour combler ce déficit structurel de plus de 100 000 habitations. Nos besoins futurs en logements seront largement tributaires de notre croissance démographique, traduite en nombre de ménages (rappelons que c’est la création de nouveaux ménages qui dicte normalement la tendance à long terme des mises en chantier), qui elle-même reposera de plus en plus sur l’apport de la migration.
En parallèle, il faudra se fixer un objectif de rattrapage des quelque 100 000 logements à construire pour combler notre déficit structurel actuel. Si l’objectif est, par exemple, de faire ce rattrapage sur dix ans, on devra mettre en chantier en moyenne annuellement 10 000 logements de plus que ce qui est projeté au chapitre de la formation de ménages, et ce, durant toute la prochaine décennie.
C’est, en conséquence, l’augmentation du rythme de la construction résidentielle qu’il faudra viser. Il s’agit d’un objectif ambitieux certes, mais pas irréaliste. Mais le défi est tout de même très grand, dans la mesure où trois obstacles se dressent devant nous, rappelle le rapport.
Premièrement, le secteur de la construction manque de main-d’œuvre et le problème ne fera que s’accentuer si rien n’est fait.
Deuxièmement, la pandémie a créé des problèmes d’approvisionnement et fait augmenter les coûts de construction comme jamais auparavant, dans la foulée de l’explosion du prix de plusieurs matériaux et des frais de transport. Cela s’est traduit par une hausse de 17 % du prix d’une maison neuve au Québec en 2021. Cette année, l’impact sur les coûts de construction pourrait être similaire, surtout si la guerre en Ukraine perdure.
Finalement, les taux d’intérêt sont résolument à la hausse, ce qui entraîne bien sûr un accroissement des coûts de financement des projets immobiliers.
Dans un tel contexte, accélérer la cadence de la construction d’habitations tout en maintenant des prix raisonnables pour ces logements neufs représente un énorme défi. Il faudra user d’ingéniosité et mobiliser l’ensemble des acteurs du secteur de l’habitation afin de trouver des solutions novatrices, efficaces et qui peuvent être déployées dans les meilleurs délais.
L’APCHQ tranche: le Québec est mûr pour un énorme chantier sur le logement. La direction de l’AQMAT ne peut qu’être d’accord.